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社区停车位和车库所有权研究

* 来源: * 作者: * 发表时间: 2019-10-10 12:26:24 * 浏览: 0
独立性不能用作所有目标之间的区别。一些学者认为采用``观念墙''的观念,只要有一个固定的界限来指明范围,以便人们可以将观念的一部分与其他部分区分开来,就可以认为是专有的部分,具有独立性。如德国法律。从边界的清晰度,封闭性和直接性来判断构造和使用的独立性。简单的特定表面空间不会封闭,因此很难成为个人拥有的对象。停车位是指按土地使用权划分的地面空间。它不是独立的特定对象,并且不能是单独的交易对象,因此它不能是排他所有权的对象。因此,停车位不能作为所有者的个人财产单独出售,而可以成为共享所有权的对象,并由所有所有者共享。 “思想墙”的主观判断标准不利于澄清产权和解决纠纷。车库(地下车库和地下车库)本身就是一幢具有四个封闭空间的建筑物,可以将其注册为专有所有权的对象。地下车库(不包括民防工程)总体上可以作为专有部分存在,可以出售,出租等。但是,地下车库中的单个停车位没有清晰的四向通道,因此没有形成封闭空间,并且不能是单独的交易对象。因为“一件物品只能在个人所有权的范围内被支配,所以法律确保每一个经济上独立的物品都可以独立于其他物品被支配和利用。” 14但是,整个地下车库是一个整体。可以被很多人共享。基金项目:江苏省人大城市机动车停车库(处所)法律问题研究的研究成果之一。车的停车位和车库的所有权,由买卖双方约定,第三款:占用车主共有的道路或其他属于车主的停车位。地下停车场可分为多个停车位。这里的“停车位”不在本研究范围之内。地下停车场有四个正方形,可以看作是一个整体车库。出售后,它被许多人共享。作者认为,停车位应指地面上的停车位,而地下停车位实际上是整个车库的划分。 1参见8月1日实施的建设部《房地产计量办法》(GBm7986-2(1)0、20(1))。地上车库可以用作独立的产权,所有者拥有专有的所有权。不管车库是否有独立的所有权证书,都不能否认其财产客体的地位,因为如果车库的高度大于2.2m,则有清晰的四,那么其物理结构与房子 *。那么为什么房子可以颁发所有权证书和车库呢?但是,一些学者认为“地下车库的地板高度小于2.2m,地下车库的地板高度小于2.05m,而无需计算建筑面积”,这是无效的。建筑物的这一部分可以拥有所有权证书。完全附着在计算出的建筑物区域上的建筑物无法与建筑物分离,应将其归还。车库的所有者共有。但是,建造车库需要资本投资。如果将其完全不公平地转让给所有者,则对开发商不公平,这无疑会影响开发商建造车库的热情,并最终影响长期所有者的长期影响。好处。使用部门规则否认财产的专有权是不合适的。因此,车库没有所有权证书的原因是它没有所有权的条件,而是因为实际立法落后于实践。中国目前的房地产注册制度还很不完善。房地产登记簿和所有权证是宣传的基本载体,他们没有在车库所有权中发挥作用。如果《物权法》没有对此做出规定,则可以修改《城市住房管理法》。或者解决《房地产登记法》颁布时的问题。其次,定义了停车位和车库的所有权。中国的法律并未规定社区停车位(图书馆)的所有权,并且一些当地的法律法规也很模糊,例如深圳。 《停车场建设与管理条例》和《机动车停车场管理条例》第四十条,居住区的停车场可以由社区建设单位(开发商)拥有,或者由社区所有人或者所有者拥有。大连市机动车停车管理和陕西省物业管理区停车服务暂行规定价格管理办法(试行)也有类似规定。北京市《住宅区机动车停放管理办法》规定,住宅区停车位的产权可以归建设单位或业主所有,但业主可以使用该场地。建造的停车位不得由任何单位或个人出售。汽车仓库符合《杭州市住宅区公共建设支持管理暂行规定》的登记和发证条件的,开发建设单位应当按照有关规定申请房屋所有权证。如果出售或租赁不符合登记和签发条件,则应在购买合同中规定转让车库使用权。南京《关于商品房附属住房转让的若干规定(试行)》规定,专用车辆住宅室内停车位占总数的85%。超过建设标准的室内机动车停车位归本市所有。开发商,开发商可以将其公开出售给所有者,其余的15%和所有露天机动车辆停车位将为社区所有所有者共享停车位,并可以出租的方式出租,但收益归所有者所有由所有所有者。在上述当地法规中,没有关于社区停车位和车库的单独法规。社区停车位和车库的初始权利属于开发商,开发商可以通过出售将所有权转让给所有者,也可以出租使用权。由于不同地区关注保护的团体不一致,因此理论和实践的混乱导致同一案件在不同地区甚至不同,甚至截然相反。从立法理论的分析来看,有关停车位和车库所有权的地方性法规违反了《中华人民共和国法律》,“民事基本制度只能制定法律”的规定,因为“事物的所有权,而不应该是事物的所有权所有权的确定是一个民事基本制度。现在,我将从学者的角度进行讨论。 1.谁拥有住宅社区车库的所有权车库?在司法实践中,有一项判决直接确定该车库属于建筑物的所有者,即所有所有者,例如南京星汉花园案,但大多数判决都拒绝了该所有者的要求。例如,武汉卓道泉南路南苑花园,北京华清嘉园等,车库所有权等,理论界主要有三种理论:“从算入泳池面积开始,就是说,它包含在池中,不计在内。 “评估不同的法律法规并考虑到各方的利益”,确定车库所有权的建设成本:“公共设施说”,住宅车库属于商品房的公共设施,则属于其产权拥有商品房的产权并转让给所有所有者,应属于所有者之间的区别。一些学者对台湾的单独立法模式表示同意,该立法模式分为成文法和成文法。ry,奖励和自我添加类型。 17.专有部分具有独立产权。因此,当房屋出售时,车库的面积无法记录在商品房中。公共部分的面积已分配,如果分配了,则作为专有部分的车库财产将被拒绝。因此,立法可以规定“车库是一个独立的所有权对象,不能用作公共住房的公共区域”。当然,应该允许开发商选择将整个车库出售给所有所有者。业主将承担车库的费用。车库最终将归所有者所有。但是,应该指出的是,这里的所有人是民法共同拥有或共享的。该建筑物区分所有股份。实际上,所有者不一定需要车库,并且所有者建造车库的成本并不能满足所有所有者的意愿。只要开发商没有将车库的面积记录在所有者建筑物的总面积中,并且车库的建设需要额外的投资,投资本身可能会减少开发商的利润。在这种情况下,车库将归所有者所有。不公平根据基本法律和法律要求,车库由开发商建造。它不是由开发人员代表所有所有者构建的。车库产权是否与商品房一起转让给所有人,取决于中国财产转让的立法规定,而不是将车库的建​​设成本分摊到房价中作为判断标准。车库的所有权。由于中国房地产注册制度不完善,因此开发商完全需要计算是否将其记录在房价中。开发人员利用自己的强势地位援引大量证据证明该车库属于该车库,而所有者的证明能力显然很弱。施,不一定得出车库由所有人共享的结论。车库被认为是整个社区的公共设施,仅决定其使用性质。所有者的“共享”车库的前提是所有者为“所有者”,并且在演示开发商如何将车库的初始所有权转让给所有者之前,很难得出关于所有者的共享车库的结论。 。换句话说,只要开发商不承诺将其提供给所有所有者,公共设施应归开发商或第三方所有。偏远地区的学校和邮局就是例子,它们都是社区中的公共设施,但是学校和邮局的所有权显然不是所有所有者共享的。同样,由于车库是附属设施,因此不能被所有者直接识别。丁:“会所和车库的所有权,如果有协议,则按照协议,如果没有协议或协议不明确,则施工单位可以证明其所有权,但属于该单位因此,没有用于销售合同的车库。所有权协议中,车库归所有者所有。该规定剥夺了卖方将所有权转让给买方的权利,并且偏离了保护私有财产权的宪法要求。 《物权法》第七十四条规定:“在建设区内,买卖双方应当通过买卖,依附或者租赁的方式规定计划用于停车场的停车场和车库的所有权。”买卖合同。不论合同是出售,出租还是出租,它都表明开发商拥有该停车位,除非合同明确规定它属于房主。尽管此法规更有利于开发商,但它是合理且合法的,因为开发商是车库的最初所有者,只要开发商在销售合同中不同意车库的所有权,就无权车库。毫无疑问,进行转让表明开发商保留了所有权,显然“没有协议归还所有者”的规定是不够的。但是,如果车库没有独立财产权,则争议仍然存在。世界各国的分支机构建设法规通常要求注册独立销售的专有部分,而共享部分则通过推定方法进行确认。如果未将车库注册为专有部件或注册不明确,则应假定该车库是共享部件,并且共享部件的所有者应无偿获得。因此,在签订购房合同时,购房者还应注意社区的配套设施是否具有单独的产权。如果配套设施不具有独立产权,则购买者将享有分享的权利。否则,它们将归拥有所有权证书的人所有。不能由所有所有者共享。 《物权法》仅规定了商定的车库处理方法。没有关于车库的独立所有权和权利证明书注册的规定。这应该尽快得到改善。 2.住宅区停车位的所有权停车位,因为它属于区分所有权的建筑物,因此专有部分可以一起转让,应该由社区所有者共享。停车位,就像社区中的绿地和道路一样,只能由权利人定义。停车位属于所有者,不属于开发商。有两个原因。首先,开发商直接在住宅用地上设置的停车位不是建筑物。无法获得房地产权和房地产所有权证书的初始注册。停车位没有独立性。这只是对土地的占领。它所占用的土地使用权由所有者共享。其次,开发商在划定车位方面几乎没有投资,而某些划定车位甚至可能减少绿地或住宅道路。因此,停车位的所有权属于所有者,不会给开发商带来不公平的利润损失。因此,强制性停车位归所有者所有,不会降低开发商建造停车位的热情。相反,如果社区中没有停车位,开发商的房屋也将难以出售。此外,我们也可以借鉴中国台湾的经验,介绍设置合法停车位的做法,并在一定程度上减少对停车位所有权的争执。如果开发商没有证据表明停车位占用的土地与所有者共享和专有部分的土地不同,而是将两个不同的土地分开并将其分开,则应确定该停车位属于所有者。这将解决《物权法》第74条第3款的模糊规定,因为在实践中很难定义“占用所有者共有的道路或其他场所”的停车位。停车位属于所有所有者,开发商不会挖掘该空间来划定或出售该停车位,所有者不必担心将停车位转让或出租给所有者以外的其他人,不会影响社区的管理和安全。这从根本上解决了车位冲突问题。第三,停车位和车库应在内部,计划停放汽车的停车位和车库应首先满足车主的需求。 “这里”需要“指”的必要性,或者“使用”的购买权,“第一”指的是时间概念或实体权利的概念,1在台湾,根据法律是强制性的,标准将停车场分为:法定停车场,额外停车场和激励措施。法定停车位是法律必须规定的停车位。这是法定停车位和紧急避难所位。它是建筑物所有者拥有的公共财产。不能单独传输。它属于建筑物的公共部分并已连接。在建筑物中,它们可能不会单独转移。一些学者认为,此处使用“第一”而不是“第一”的原因是,“优先”意味着所有者将相同的条件赋予优先权,“ f首先,在不区分条件的情况下保护所有者的利益更为重要。实际上,“第一”在现实中是很难实现的,因为在实践中,业主经常认为车库是业主共有的,他们不愿意为获得车库和开发商的产权而付出任何代价。不会放弃车库的好处。因此,“物质为优先。”如果不允许所有者享有优先权,所有者将失去在社区中购买或租赁车库的权利,并且远程停车在经济上是不合理的,这可能导致开发商之间的紧张关系。和所有者在实践中。该条款的“需求”包括购买权和租赁优先权。规划区域的停车位(图书馆),无论是出租,出租还是出售,都必须首先满足业主的需求。 “建立后,业主仍然没有购买车库,开发商可以拥有该车库的财产权,首先,它必须由业主使用,业主有权使用它。如果业主的停车需求没有得到满足,开发商将根据自身的经济利益向外界提供停车服务。这是损害所有者利益并违反民法诚信和不被滥用权利的基本原则的行为。 。所有者可以向法院提起诉讼,并要求法院裁定该停车位(图书馆)的销售合同无效。如何在“建筑分区,规划中”了解停车场和车库,是指停车场和车库建设计划中的情况。如果在计划中未将其用作停车位或车库,则将其实际使用。停车,《物权法》不予保护,未在规划区域内建造的停车位和车库所有者无权“首先满足需求”,因此原始计划不用于停车位,车库和后来用作停车位。 ,车库(例如社区道路,绿地等),如何实现“首先满足业主的需求”,第74条第七款:占用业主共用的道路或其他停车位汽车的停车位属于车主。由于它们属于所有者,因此它们还应采取与社区停车位相同的措施,即它们是否在规划区域内或占用所有者或其他场所建造的停车位。车库,无论是属于所有者还是属于开发商的停车位,车库,社区的所有者都享有“首先需要我们充分”的权利。因此,此处的“计划”应删除。 IV。结论综上所述,社区内的停车位应归所有人所有,除非该停车位所占用的停车位具有独立所有权,即一块独立的土地。小区域的车库可用作独立的财产保护对象。它应该是专有部分,可以由社区所有者拥有或由开发人员拥有。对于社区中的停车位(图书馆),无论它们在计划区域之内还是计划区域之外,以及它们属于所有者还是开发商,所有者均有权“首次见面”。产权法首先要满足业主的需求。此处的“第一”应指优先权,此处的“需要”应包括优先使用权,购买权和租赁权。